TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phát biểu khai mạc Hội nghị.

Cần khơi thông các động lực, phát huy nguồn lực đất đai

Phát biểu khai mạc và đề dẫn Hội nghị, TS Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận định: “Trong giai đoạn hiện nay, khi các Luật bắt đầu đi vào thực tiễn cuộc sống, việc tổ chức tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật sâu rộng trong các tầng lớp nhân dân, cộng đồng doanh nghiệp, kiều bào ta ở nước ngoài là nhiệm vụ đặc biệt quan trọng, nhất là về những đổi mới trong chính sách pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản nhất là về quyền tiếp cận đối với đất đai, nhà ở; quyền lợi, nghĩa vụ, quan tâm của Nhà nước đối với đối tượng chính sách xã hội; phân cấp, phân quyền; cải cách thủ tục hành chính; ưu đãi, thu hút đầu tư, giá đất… để nâng cao nhận thức, trách nhiệm trong thực thi pháp luật và giám sát thực hiện pháp luật. Xây dựng các ấn phẩm về pháp luật đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, cẩm nang hỏi đáp, để phổ biến rộng rãi trong nhân dân các vùng, miền trong cả nước”.

          Xuất phát từ yêu cầu giải quyết vướng mắc trong thực tiễn, khơi thông các động lực, phát huy các nguồn lực đất đai, vốn cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước; từ nguyện vọng của cộng đồng doanh nghiệp và trên cơ sở tình hình trên, dưới sự chỉ đạo và ủng hộ của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng, Văn phòng Chính phủ, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đã tổ chức Hội nghị đối thoại: Tuyên truyền, phổ biến, thực thi hiệu quả chính sách, pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Quang cảnh Hội nghị.

Trình bày báo cáo tham luận: Những điểm mới đáng chú ý của Luật Đất đai 2024 và các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật tại hội nghị, ông Nguyễn Đắc Nhẫn, Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chỉ ra 8 điểm mới đáng chú ý. Thứ nhất là điểm mới liên quan đến vấn đề phân cấp, phân quyền trong công tác quản lý nhà nước về đất đai; Điểm mới thứ hai liên quan đến vấn đề quyền của người sử dụng đất; Điểm mới thứ ba liên quan đến vấn đề quy hoạch sử dụng đất; Điểm mới thứ tư liên quan đến vấn đề thu hồi đất; Điểm mới thứ năm liên quan đến vấn đề bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; Điểm mới thứ sáu liên quan đến vấn đề giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; Điểm mới thứ bảy liên quan đến vấn đề tài chính đất đai; Điểm mới thứ tám liên quan đến vấn đề chế độ sử dụng đất. Theo đó, Luật đã mở rộng hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân.

Nhiều điểm mới đáng chú ý

          Tại Hội nghị, bà Phạm Thị Thịnh, Chuyên viên cao cấp, Trưởng Phòng Đăng ký đất đai, Cục Đăng ký và Dữ liệu thông tin đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường chia sẻ, trong Luật Đất đai 2024 đã có những thay đổi theo định hướng kim chỉ nam của Nghị định 18, theo đó có nhiều chương đã có sự thay đổi cởi mở với doanh nghiệp bất động sản.

Cụ thể, những điểm mới về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất liên quan đến hoạt động của doanh nghiệp bất động sản gồm 5 nội dung: Thứ nhất, các phương thức tiếp cận đất đai bao gồm: Được Nhà nước giao đất/cho thuê đất; Đấu thầu dự án đầu tư có sử dụng đất; Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất.

Qua 8 năm tổng kết thi hành Luật Đất đai 2013 cho thấy đã có sự giao thoa, chồng lấn với một số quy định ở các bộ luật khác nhau. Và Luật Đất đai mới đã bổ sung sửa đổi nhiều các quy định mới, đặc biệt liên quan đến đấu giá, đấu thầu sử dụng đất.

Theo Luật Đất đai cũ, có những dự án đầu tư không thể thoả thuận hết 100% diện tích đất của hộ gia đình để làm dự án thì với Luật Đất đai mới đã cho phép hộ cá nhân không được cấp giấy chứng nhận nhưng vẫn được chuyển nhượng cho doanh nghiệp nhưng phải đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận. Đây là những nội dung đáng kể trong việc cải cách hành chính trong việc tiếp cận đất đai của doanh nghiệp bất động sản.

Thứ hai, là thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất bao gồm: Quyền của người sử dụng đất; Quyền của người sử dụng đất đối với đất được nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm. Đặc biệt là có quy định tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhận chuyển nhượng dự án bất động sản theo pháp luật kinh doanh bất động sản, đồng bộ hai luật với nhau.

Thứ ba, về tiếp cận vốn tín dụng, Luật Đất đai mới có quy định đăng ký biện pháp bảo đảm bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất sẽ được giải quyết trong không quá 30 ngày. Như vậy, doanh nghiệp sẽ không bắt buộc phải vội vàng đăng ký để có đủ điều kiện thế chấp cầm cố đất đai và tài sản trên đất với ngân hàng để có thể nhanh chóng tiếp cận vốn tín dụng.

          Thứ tư, về đăng ký, cấp giấy chứng nhận lần đầu/biến động đất đai. Luật Đất đai 2024 quy định đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu có kết quả trong không quá 20 ngày làm việc; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là không quá 03 ngày làm việc.

Đáng chú ý, Nghị định hướng dẫn thi hành luật đã nêu, trường hợp chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản có nhu cầu thực hiện nộp cùng lúc nhiều hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì UBND cấp tỉnh xem xét, quyết định thời gian giải quyết thủ tục hành chính nhưng bảo đảm không lớn hơn thời gian giải quyết đối với từng thủ tục cho từng hồ sơ.

Thứ năm, là điểm mới trong thủ tục hành chính. Luật đã quy định chi tiết việc đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất tại Điều 18, 19, 20, 21, 22. Đáng chú ý, nguyên tắc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp trong các trường hợp: Thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư; Tài sản có thay đổi so với trên giấy chứng nhận đã cấp; Thực hiện đồng thời nhiều thủ tục. Có thể nói các thủ tục hành chính đã được rút ngắn rất nhiều, tạo điều kiện thuận lợi cho cả người dân và doanh nghiệp.

          Bên cạnh đó, quy định việc dừng giải quyết thủ tục hành chính bao gồm một số trường hợp như: Hồ sơ không đầy đủ, kê khai giấy tờ không thống nhất… Đặc biệt, luật mới có quy định Cơ quan người có thẩm quyền có thể yêu cầu tạm dừng hoặc dừng việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận tài sản của người thuộc đối tượng phải thi hành án. Điều đó cho thấy, thủ tục hành chính rất minh bạch để bảo vệ cho người thi hành quy định tại địa phương, để họ yên tâm làm việc./.