Theo quy định tại Luật Xây dựng 2014 và Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng 2014 thì công trình xây dựng phải có giấy phép xây dựng do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư theo quy định, trừ các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng.

1. Trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng:

Theo quy định tại khoản 30 Điều 1 Luật số 62/2020/QH14 sửa đổi bổ sung Điều 89 Quy định chung về cấp giấy phép xây dựng của Luật Xây dựng 2014, các trường hợp nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép xây dựng gồm:

“h) Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, dự án đầu tư xây dựng nhà ở có quy hoạch chi tiết 1/500 đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;

i) Công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng và thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; công trình xây dựng cấp IV, nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng khu chức năng; trừ công trình, nhà ở riêng lẻ được xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa;”

Như vậy đối với công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ ở nông thôn dưới 7 tầng, thuộc khu vực không có quy hoạch không cần phải xin giấy phép xây dựng. Đây là một trong những nội dung quan trọng trong Luật Xây dựng (sửa đổi) được Quốc hội thông qua ngày 17/6/2020.

2. Điều kiện để xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ:

Theo quy định tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014, điều kiện chung cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ tại đô thị gồm: Phù hợp với mục đích sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và quy chế quản lý kiến trúc được cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành; Bảo đảm an toàn cho công trình, công trình lân cận và yêu cầu về bảo vệ môi trường, phòng, chống cháy, nổ; bảo đảm an toàn hạ tầng kỹ thuật, hành lang bảo vệ công trình thuỷ lợi, đê điều, năng lượng, giao thông; bảo đảm khoảng cách an toàn đến công trình dễ cháy, nổ, độc hại…; Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ và Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng được thực hiện theo quy định.

Ngoài ra, nhà ở riêng lẻ tại đô thị phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng; nhà ở riêng lẻ thuộc khu vực, tuyến phố trong đô thị đã ổn định nhưng chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng thì phải phù hợp với quy chế quản lý quy hoạch, kiến trúc đô thị hoặc thiết kế đô thị.

Trường hợp nhà ở riêng lẻ tại nông thôn khi xây dựng phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn.

3. Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với nhà ở riêng lẻ

Gồm Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo quy định tại Mẫu số 01 Phụ lục II Nghị định 15/2020/NĐ-CP ngày 03/3/2021 của Chính phủ; Một trong những giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; 02 bộ bản vẽ thiết kế xây dựng kèm theo Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế về phòng cháy, chữa cháy kèm theo bản vẽ thẩm duyệt trong trường hợp pháp luật về phòng cháy và chữa cháy có yêu cầu; báo cáo kết quả thẩm tra thiết kế xây dựng trong trường hợp pháp luật về xây dựng có yêu cầu (gồm: Bản vẽ mặt bằng công trình trên lô đất kèm theo sơ đồ vị trí công trình; Bản vẽ mặt bằng các tầng, các mặt đứng và mặt cắt chính của công trình; c) Bản vẽ mặt bằng móng và mặt cắt móng kèm theo sơ đồ đấu nối hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài công trình gồm cấp nước, thoát nước, cấp điện; d) Đối với công trình xây dựng có công trình liền kề phải có bản cam kết bảo đảm an toàn đối với công trình liền kề)

Việc cấp giấy phép xây dựng là Thủ tục hành chính (Mã quản lý quốc gia: 1.009994.000.00.00.H40) được thực hiện tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện với 03 cách thức: (1) Nộp trực tiếp tại Bộ phận một cửa UBND cấp huyện; (2) Nộp qua đường Bưu chính’ (3) Nộp trực tuyến (Thủ tục ở mức độ 3, 4) theo Link https://dichvucong.namdinh.gov.vn/portaldvc/KenhTin/dich-vu-cong-truc-tuyen.aspx.

Thời hạn giải quyết 15 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ và lệ phí nộp 50.000 Đồng (Đối với nhà ở riêng lẻ của nhân dân).

4. Thiết kế xây dựng nhà ở riêng lẻ được quy định tại khoản 7 Điều 79 Luật Xây dựng năm 2014,

Việc thiết kế nhà ở riêng lẻ phải tuân thủ tiêu chuẩn áp dụng, quy chuẩn kỹ thuật, quy định của pháp luật về sử dụng vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu về công năng sử dụng, công nghệ áp dụng (nếu có); bảo đảm an toàn chịu lực, an toàn trong sử dụng, mỹ quan, bảo vệ môi trường, ứng phó với biến đổi khí hậu, phòng, chống cháy, nổ và điều kiện an toàn khác.

Hộ gia đình được tự thiết kế nhà ở riêng lẻ có tổng diện tích sàn xây dựng nhỏ hơn 250 m² hoặc dưới 3 tầng hoặc có chiều cao dưới 12m, phù hợp với quy hoạch xây dựng được duyệt và chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng thiết kế, tác động của công trình xây dựng đến môi trường và an toàn của các công trình lân cận.

5. Khi xây dựng nhà ở riêng lẻ mà không có giấy phép xây dựng thì bị xử lý như thế nào?

Căn cứ theo điểm a, b khoản 7, điểm c khoản 15  Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ quy định xử phạt vi phạm hành chính về trật tự xây dựng như sau:

“7. Xử phạt đối với hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng như sau:

a) Phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 80.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ;

b) Phạt tiền từ 80.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử - văn hóa hoặc công trình xây dựng khác;”

Buộc phá dỡ công trình, phần công trình xây dựng vi phạm với các hành vi tổ chức thi công xây dựng công trình sai nội dung giấy phép xây dựng; tổ chức thi công xây dựng công trình không có giấy phép xây dựng mà theo quy định phải có giấy phép xây dựng; xây dựng không đúng quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị được duyệt; xây dựng cơi nới, lấn chiếm diện tích, lấn chiếm không gian đang được quản lý, sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác hoặc của khu vực công cộng, khu vực sử dụng chung; hành vi tiếp tục thực hiện hành vi vi phạm sau khi đã bị lập biên bản vi phạm hành chính (trước khi ban hành quyết định xử phạt) dù người có thẩm quyền đã yêu cầu chấm dứt hành vi vi phạm./.